買房秘招，買屋高手不傳之祕

【文／臧孟璽　攝影／羅挺倬】
換對屋，讓你財富愈換愈旺
根據統計，人的一生會購買至少1∼2次的房子，或者因為收入成長、或因為工作須要搬遷、或因為孩子就學需求等因素⋯⋯，換屋，成了每個人生命中必經的過程。掌握正確的黃金換屋時機，不僅讓房子這個不動產變身為動產，更成為創造人生財富的重大利器。許多過來人的經驗，都因為換屋而讓財富三級跳，這個重要的財富跳板，你一定要學會。

今年才35歲的會計小薇，5年前跟老公結婚時，在新莊中平路買了一間25坪總價350萬元的中古電梯大樓，當時自備款150萬元，另外跟銀行貸款200萬元。每月本息1萬多元，5年下來省吃儉用，200萬元貸款已經還清了。隨著新莊各項建設推動，小薇的房子已經漲到500萬元左右。由於有一個3歲的兒子，希望能換大一點的房子，近期看到在幸福路附近、離捷運站不遠的35坪大廈，總價約1,000萬元，小薇夫妻盤算，若賣掉原來的房子，只要貸款500萬元，就可搬進3房有View的房子。才短短5年的時間，小薇夫妻從150萬元自備款都湊不足，到現在可以購買1,000萬元的房子，都是拜第一屋所賜。
換屋需求不同，但都能為財富加分
凡事起頭難，第一屋總價、坪數可能不盡理想，但隨著不斷的繳貸款、以及原房價也會增值，慢慢累積換屋實力。但通常換屋最困擾的是，如何在一買一賣之間將資金做最好的運用，是先買後賣，或先賣後買，或邊買邊賣，必須控制好兩邊交易進行的速度，才能將資金做最有效的搭配。
此外，若想要透過換屋讓財富增值，必須原先的房子也具有成長潛力，才不會因為房價原地踏步，或是不易出售，而讓換屋行動大打折扣。因此，如何挑選具有成長潛力的房子，是買第一屋或第二屋，都需要注意的重點。哪些地段及產品，才能愈換愈有價值呢？不妨跟著以下的6個挑屋原則，讓自己買到具有增值性與流動性的好屋，搭上房價成長的順風車，也有助於下一次換屋，讓財富隨著換屋三級跳。
原則1：選擇主幹道或地標型建物
位於主幹道的房子，價格較穩定，若是當地知名地標，代表地段、產品規畫及建材等各方面都有一定的口碑，指名度較高，脫手較不用愁。若主幹道上幾乎都以商家為主，那麼可以選擇主幹道後第一條巷子內的靜巷住宅，俗稱「一巷住宅」，能享鬧中取靜的居住品質。
原則2：善用重購退稅
善用重購退稅，尋找公告現值較原屋高的房子。許多屋齡20年以上、地段又不錯的房子，售出時需繳納的土地增值稅可能高達上百萬元，但若新購房屋的土地公告現值大於原來的房子，則可適用重購退稅，退回高額的土增稅。
原則3：捷運為王道
台北市、新北市、桃園縣的捷運線加起來就有25條、281個捷運站、近1,500個出口，特別是雙北市，已形成捷運路網串起的大台北都會區，未來捷運為地段的基本配備，沒有跟上捷運保值隊伍的房子，增值幅度將相當有限。
原則4：選購3樓有樹景
擁有無敵海景、河景及面對大片公園綠地的房子，一般來說都會靠著景觀為房價加些分數，然而如果地段較偏遠，景觀能夠加持的還是有限。案例中Lisa這位經驗豐富的房產投資達人，自用住宅均買在3樓，視線剛好是中庭或街道上的樹景，景觀不比高樓差。
原則5：市郊換市區
許多退休族群想搬到市郊較安靜、綠地較多、活動空間較大的區段，這是可以理解的，但不要太相信自己老年的體力，年紀愈大，時間愈寶貴，最好有捷運、公車、火車站、高鐵站等大眾交通工具可搭，方便自己出門，也方便子女、兒孫、親友來訪。
原則6：樓梯換電梯
年紀愈大，愈能感受到公寓產品爬樓梯的體力負荷。買菜、倒垃圾、出國行李箱的進出、家具的搬運等等，都需要耗體力，對膝蓋的負擔也很大。因此，年輕時可以住在公寓裡，或者選購低樓層公寓，等年紀漸長，就會感受到電梯的重要性。
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【完整內容請見《HouseFun好房誌》2011年10月號】



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